Ontruiming van een huurpand vindt over het algemeen plaats wanneer de verhuurder een ontruimingsprocedure moet aanspannen bij de burgerlijke vrede- en rechtbank en deze zaak wint. Een executieprocedure wordt uitgevoerd op basis van een rechterlijk bevel. In enkele uitzonderlijke gevallen kan de verhuurder het pand echter ontruimen via een executieprocedure zonder vonnis, zonder dat er een ontruimingsprocedure hoeft te worden aangespannen. Deze uitzonderingen zijn gevallen van niet-betaling van de huur en het verstrijken van de huurovereenkomst.

Ontruiming zonder vonnis wegens huurachterstand

Als de huur niet wordt betaald, kan uitzetting via buitengerechtelijke executie worden nagestreefd. In dit scenario is het niet noodzakelijk om een schriftelijke huurovereenkomst te hebben. Artikel 269 van de Executie- en Faillissementswet regelt deze omstandigheid. Volgens dit artikel:

Betalingsopdracht Notificatie: De verhuurder kan handhavingsprocedures starten wegens niet-betaling van de huur. Als de schuldenaar binnen zeven dagen geen bezwaar maakt tegen het betalingsbevel of de huurovereenkomst en zijn handtekening op het contract niet uitdrukkelijk afwijst, wordt ervan uitgegaan dat de huurder de huurovereenkomst heeft aanvaard. Het bezwaar schorst de handhavingsprocedure.

Aansprakelijkheid van de huurder: Op grond van artikel 314 van het Turkse Verbintenissenrecht is de huurder verplicht om de huur en de bijkomende kosten aan het einde van elke maand te betalen. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, kan de verhuurder schriftelijk een termijn stellen en mededelen dat hij/zij de overeenkomst kan ontbinden indien de betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt (artikel 315 van het Turkse Verbintenissenrecht).

Vervolging Zonder Oordeel Wegens Verstrijken van het Huurcontract

Om ontruiming zonder vonnis aan te vragen vanwege het verstrijken van de huurperiode, moet de verhuurder over een schriftelijke huurovereenkomst beschikken. Bij de verhuur van woonruimte en overdekte werkplekken moet tevens een ontruimingsverklaring zijn opgenomen.

Executieprocedures en Ontruimingsbevel: Er zijn vele verschillende soorten procedures met betrekking tot uitzettingen; Ontiezingszaak op grond van de behoefte van de nieuwe eigenaar, Bemiddeling en uitzettingsovereenkomst bij huurgeschillen, Uitzettingsverklaring, Precedentuitspraak handhaaft door de huurder ondertekende uitzettingsverklaringen en vele andere... Elk daarvan kan verschillen op grond van het Turkse Verbintenissenrecht. Volgens artikel 272 van de Wet op de Executie en het Faillissement kan de ontruiming van onroerend goed worden verzocht door binnen één maand na het verstrijken van de huurovereenkomst een aanvraag in te dienen bij het uitvoeringskantoor. In dit geval beveelt de deurwaarder de huurder om het pand binnen vijftien dagen te ontruimen. De huurder kan binnen zeven dagen bezwaar aantekenen; het niet indienen daarvan verplicht hen om binnen 15 dagen te ontruimen.

Aanwezigheid van een Derde Partij in het Vastgoed

Artikel 276 van de Uitvoerings- en Faillissementswet regelt de aanwezigheid van iemand anders dan de huurder in het pand waarvan de ontruiming wordt gevraagd. Als deze persoon geen officieel document kan overleggen om diens recht op bewoning te staven, zal deze onmiddellijk worden ontruimd. Als deze persoon echter beweert dat hij het pand al vóór de huidige situatie bewoont en deze bewering door de deurwaarder wordt geverifieerd, wordt de ontruimingsbeslissing doorgestuurd naar de rechtbank en wordt een rechterlijke beslissing afgewacht.

Uitzettingsprocedure van huurders

Het proces van het uitzetten van een huurder brengt nogal uitgebreide en technische kwesties met zich mee. In geval van procedurele fouten kunnen handhavingsprocedures of ontruimingsprocedures die zijn gestart voor de uitzetting van de huurder worden afgewezen en kunnen deze leiden tot onnodige proceskosten.

Precedent van het Hooggerechtshof

Het arrest van de 8ste Civiele Kamer van het Hooggerechtshof van Beroep, met kenmerk 2017/13162 E., 2017/10909 K., bespreekt gedetailleerd de te volgen procedures in zaken met betrekking tot de ontruiming van de huurder. Volgens dit arrest werd benadrukt dat het ontruimingsverzoek in het invorderingsverzoek moet worden opgenomen en dat, indien dit niet wordt vermeld, het executiekantoor geen ontruimingsbeslissing kan nemen.

Als gevolg hiervan is de ontruiming van het gehuurde onroerend goed door executie zonder vonnis mogelijk indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De procedurele en technische details waar verhuurders in dit proces op moeten letten, zullen ervoor zorgen dat het ontruimingsproces op een gezonde en correcte manier verloopt.

Veelgestelde vragen

Welke rechter is bevoegd voor de uitzetting van verhuurde onroerende goederen door executie zonder vonnis?

Procedures met betrekking tot de ontruiming van gehuurd onroerend goed door tenuitvoerlegging zonder vonnis worden uitgevoerd in executierechtbanken. Deze rechtbanken voeren het ontruimingsproces uit op verzoek van de verhuurder.

Kan het ontruimingsvonnis worden ten uitvoer gelegd voordat het in kracht van wijdsche is getreden? / Kan het ontruimingsvonnis al worden uitgevoerd voordat het onherroepelijk is?

Het vonnis tot huurontbinding kan niet ten uitvoer worden gelegd voordat het onherroepelijk is. Om de ontbindingsprocedure te starten, moet de rechterlijke beslissing onherroepelijk zijn.

Hoe lang duurt een buitengerechtelijke ontbindings- en ontruimingszaak?

De termijn voor beslaglegging door executie zonder vonnis varieert afhankelijk van het feit of de schuldenaar al dan niet verzet aantekent. In gevallen waarin er geen verzet is, kan het proces ongeveer 1-2 maanden duren, maar in geval van verzet kan deze termijn worden verlengd.

Hoe zet je een huurder uit via de deurwaarder?

Ontruiming van de huurder door middel van executie vindt plaats doordat de verhuurder zich tot het deurwaarderskantoor (of: het inningskantoor / het handhavingsbureau) wendt en een procedure initieert met een verzoek tot ontruiming. Indien de huurder-schuldenaar geen bezwaar maakt tegen het betalingsbevel of indien het bezwaar wordt afgewezen, geeft het handhavingsbureau een ontruimingsbevel af, waardoor de huurder het pand kan ontruimen.