Bij het oplossen van geschillen in huurrelaties is het verplichte bemiddelingssysteem vanaf 1 september 2023 voor veel huurders en verhuurders het begin van een nieuw proces. Met deze nieuwe regeling is echter ook enige verwarring en onzekerheid in de praktijk ontstaan. Met name de kwestie van de afdwingbaarheid van ontruimingsovereenkomsten is een van de grootste problemen geworden.

Wettelijke voorschriften en bemiddelingsproces

Artikel 18/B, toegevoegd aan Wet nr. 6325, maakt het inschakelen van een bemiddelaar een voorwaarde voor een rechtszaak in geschillen die voortkomen uit huurrelaties. Dit artikel bepaalt dat geschillen die voortkomen uit huurrelaties moeten worden voorgelegd aan een bemiddelaar voordat een rechtszaak wordt aangespannen. Deze geschillen omvatten:

• Geschillen die voortkomen uit de huurrelatie, met uitzondering van de bepalingen betreffende de uitzetting van gehuurde onroerende goederen door middel van executie zonder vonnis in overeenstemming met Wet nr. 2004.
• Geschillen over de verdeling van roerende en onroerende goederen en de opheffing van het partnerschap.
• Geschillen die voortkomen uit de Condominium Law No. 634 van 23/6/1965.
• Geschillen die voortkomen uit de rechten van buren.

Afdwingbaarheid van het Overeenkomstdocument en het Annotatieproces

Als de partijen aan het einde van het bemiddelingsproces tot een overeenkomst komen, wordt de akte van overeenkomst opgesteld rekening houdend met de beperkingen, procedures en principes in de wetten met betrekking tot het onroerend goed. Om deze overeenkomst als een vonnis te kunnen beschouwen, is het echter verplicht om een verklaring van uitvoerbaarheid te verkrijgen. De verklaring van uitvoerbaarheid wordt verkregen van het burgerlijk hof van vrede in de plaats waar het onroerend goed gelegen is als het gaat om overeenkomsten met betrekking tot het onroerend goed, en in de plaats waar de bemiddelaar werkt als het gaat om andere overeenkomsten.

Om een aantekening van uitvoerbaarheid te geven, onderzoekt de rechtbank het document van de overeenkomst en controleert ze de inhoud van de overeenkomst in termen van geschiktheid voor bemiddeling en gedwongen tenuitvoerlegging en of de beperkingen in de wetten met betrekking tot onroerend goed worden nageleefd. Tijdens dit controleproces kan de rechtbank instellingen of organisaties om informatie of documenten vragen en indien nodig een hoorzitting openen.

Veelgestelde vragen

Is bemiddeling verplicht in een uitzettingszaak die bij de tenuitvoerleggingsrechtbank moet worden ingediend?

Ja, het is verplicht om een bemiddelaar in te schakelen in uitzettingszaken die voortvloeien uit huurrelaties. Volgens wet nr. 6325 kan er geen rechtszaak worden aangespannen zonder een bemiddelaar in te schakelen.

Onderbreekt een uitzettingszaak de bemiddelingsperiode?

Nee, een ontruimingsrechtszaak onderbreekt de bemiddelingsperiode niet. Aangezien er geen specifieke termijn is voor bemiddeling, die niet verplicht is in huurovereenkomsten, kan de rechtbank de procesperiode met 3 maanden uitstellen als bemiddeling wordt toegepast nadat de rechtszaak is aangespannen. Als er echter binnen deze periode geen oplossing kan worden bereikt, kan de rechtbank de periode met nog eens 3 maanden verlengen.

Hoe krijg ik de uitvoerbaarheidsannotatie van de notulen van de bemiddelingsovereenkomst?

Om een uitvoerbaarheidsannotatie voor het akkoorddocument te verkrijgen, moet een verzoekschrift voor een uitvoerbaarheidsannotatie worden ingediend bij de burgerlijke rechtbank van vrede, die de bevoegde en bevoegde rechtbank is, op de plaats waar de bemiddelaar werkt. Dit verzoekschrift moet worden ingediend bij de Civiele Vredegerechtbank waar de commissie waarin de bemiddelaar zitting heeft, is gevestigd.

Is bemiddeling verplicht in tenuitvoerleggingsprocedures met een verzoek tot ontruiming?

Nee, bemiddeling is niet verplicht in tenuitvoerleggingsprocedures met een verzoek tot ontruiming. Bemiddeling wordt niet aanvaard als voorwaarde om te procederen in tenuitvoerleggingsprocedures zonder een vonnis waarin de ontruiming van het gehuurde wordt gevraagd. In tenuitvoerleggingsprocedures tegen de huurder valt het bezwaar van de huurder tegen de tenuitvoerleggingsprocedure onder de bevoegdheid van de tenuitvoerleggingsrechtbanken.

Is bemiddeling verplicht in een uitzettingsprocedure na een tenuitvoerleggingsprocedure?

Nee, bemiddeling is niet verplicht in een geval van ontruiming na gedwongen tenuitvoerlegging. Verplichte bemiddeling, die een voorwaarde is voor een proces in huurgeschillen, is vrijgesteld van de bepalingen met betrekking tot de ontruiming van gehuurd onroerend goed door middel van tenuitvoerlegging zonder vonnis in overeenstemming met wet nr. 2004.

Als je een geschil hebt in je huurrelatie of meer informatie nodig hebt over deze kwestie, kun je ondersteuning krijgen van Alfalaw. Onthoud dat nauwkeurige informatie en professionele hulp de meest effectieve manieren zijn om problemen op te lossen. Neem onmiddellijk contact met ons op.