In een recente baanbrekende beslissingHet Hof van Cassatie heeft de praktijk van verhuurders en vastgoedmakelaars om handtekeningen van huurders te verkrijgen op blanco documenten als "uitzettingsverbintenissen" als rechtsgeldig beschouwd.

Neem voor uitgebreide informatie en overleg over de betreffende kwestie contact op met onze deskundige vastgoedadvocaten in Turkije. De Turkse advocaat Ceren Topcu İncetaban en haar ervaren team zullen snel reageren op uw vragen.

Volgens de uitspraak van de 3e Civiele Kamer van het Hof van Cassatie werd het verzoek tot ontruiming op basis van de handtekening van een huurder op een 'ontruimingsverklaring' toegewezen. De zaak komt voort uit een incident in 2012 toen een gemachtigde vertegenwoordiger van een bedrijf dat een commerciële ruimte in Ankara huurt een blanco document ondertekende als een ontruimingsverklaring en het overhandigde aan de eigenaar van het pand. In 2020 vulde de eigenaar van het pand het document in waarin stond dat de huurder zich ertoe verbond het pand voor 28 februari 2021 te ontruimen, en verzocht vervolgens om uitzetting toen het pand niet werd ontruimd.

Naar aanleiding van bezwaren tegen de executieprocedure die was gestart na het bezwaar tegen de ontruiming, spande de eigenaar van het pand een ontruimingsrechtszaak aan. De lokale rechtbank die de zaak behandelde, stelde vast dat de handtekening op de toezegging toebehoorde aan de gemachtigde vertegenwoordiger van het huurbedrijf en vaardigde een ontruimingsbevel uit.

In hoger beroep oordeelde de 15e Civiele Afdeling van het Regionale Gerechtshof van Ankara dat de beslissing van de lokale rechtbank juridisch correct was en dat de manier waarop het document moest worden ingevuld, werd beschouwd als aanvaard door de partij die het ondertekende.

De huurder, die aanvoerde dat de datum op de ontruimingsverklaring was ingevuld door de verhuurder en dat zijn bezwaren niet in overweging waren genomen door de rechtbank, ging in beroep.

De 3de Civiele Kamer van het Hof van Cassatie bevestigde in zijn beoordeling van het beroep de uitzettingsbeslissing als rechtsgeldig.

Rechtsgronden van het besluit

In haar uitspraak merkte de kamer op dat volgens de Turks wetboek van verplichtingenAls een huurder een ontruimingsverklaring niet nakomt, kan de verhuurder een verzoek tot tenuitvoerlegging indienen of een rechtszaak aanspannen om de woning binnen een maand te ontruimen. In de beslissing staat dat de handtekening op de ontruimingsverklaring in kwestie, zoals bevestigd door deskundigenrapporten, toebehoorde aan de gemachtigde vertegenwoordiger van de huurder. De Algemene Vergadering van het Hof van Cassatie had eerder in haar arresten verklaard dat "handtekeningen op blanco documenten als bewijs geldig worden beschouwd".

In de beslissing werd geconcludeerd dat er geen onnauwkeurigheden waren in de beslissingen van de lagere rechtbanken en, in overeenstemming met wet nr. 6100 inzake burgerlijke rechtsvordering, werd de beslissing tot uitzetting unaniem bevestigd.

Wat is een ontruimingsverklaring?

Een ontruimingsverklaring is een schriftelijke verklaring van een huurder dat hij het gehuurde goed op een bepaalde datum zal ontruimen. Deze verklaring wordt persoonlijk ondertekend door de huurder; familieleden of derden kunnen deze toezegging niet doen. De datum waarop de woning moet worden ontruimd, staat ook in de ontruimingsverklaring.

Geldigheidsvoorwaarden voor ontruimingsverbintenissen

Hoewel de juridische aard van een uitzettingsverbintenis kan worden besproken in de rechtsleer, zijn de voorwaarden voor geldigheid expliciet gedefinieerd in de wet:

1. De verbintenis moet schriftelijk zijn:

Hoewel het Turkse Wetboek van Verplichtingen nr. 6098 geen beperkingen oplegt aan de vorm van huurovereenkomsten, wordt er wel een formele eis gesteld aan ontruimingsverbintenissen. In deze context wordt de gewone schriftelijke vorm voldoende geacht. Om te voorkomen dat de huurder beweert dat de handtekening niet van hem is, kan de verbintenis notarieel worden bekrachtigd. Als er meer dan één huurder is, moeten alle huurders de verklaring ondertekenen om geldig te zijn.

2. Gegeven door de huurder of gevolmachtigde:

De huurder kan persoonlijk de ontruimingstoezegging doen, of deze kan worden gedaan door een gemachtigde. Of hiervoor een speciale machtiging vereist is, is onderwerp van doctrinair debat. Terwijl één standpunt pleit voor een specifieke machtiging, suggereert de heersende opinie dat een gemachtigde die in staat is om een huurovereenkomst aan te gaan, ook de ontruimingstoezegging kan doen.

3. Bevat een verklaring van de huurder om het gehuurde op een specifieke datum te ontruimen:

Volgens het Turkse wetboek van burgerlijke rechtsvordering (TCO, Turkish Code of Obligations) moet de verbintenis tot ontruiming die door de huurder of een gemachtigde vertegenwoordiger wordt aangegaan, de datum van ontruiming vermelden. Terwijl de ene opvatting stelt dat de verbintenis een precieze en bepaalbare datum moet bevatten, suggereert een andere opvatting dat de verbintenis alleen de maand kan vermelden zonder een specifieke ontruimingsdag, en dat de laatste dag van de vermelde maand zal worden beschouwd als de ontruimingsdag.

4. Gegeven na de oplevering van het gehuurde aan de huurder:

Het is van cruciaal belang om op te merken dat ontruimingsverbintenissen die zijn aangegaan vóór de huurovereenkomst of zelfs na de overeenkomst maar vóór de levering van het eigendom aan de huurder als ongeldig worden beschouwd. De wet koppelt de geldigheid van ontruimingsovereenkomsten expliciet aan de levering van de woning. Het komt vaak voor dat de datum van de handtekening op de verbintenis blanco is gelaten en later is ingevuld. In dergelijke situaties ligt volgens gerechtelijke precedenten de bewijslast bij de huurder. Als de huurder geen bewijs levert, wordt de verbintenis als geldig beschouwd.

Doel en belangrijkste gevolgen van rechtsgeldig uitgevoerde ontruimingsverbintenissen

Wanneer er een geldige schriftelijke ontruimingsverklaring bestaat, is de huurder verplicht om het gehuurde goed te ontruimen op de in de verklaring vermelde datum. Als de huurder niet ontruimt volgens de geldige ontruimingsverklaring, heeft de verhuurder het recht om een dwang- of gerechtelijke procedure tot ontruiming in te leiden. Het is belangrijk om te benadrukken dat de ontruimingsverklaring niet automatisch de huurovereenkomst beëindigt. Alvorens over te gaan tot dwang- of rechtsmaatregelen, is het cruciaal om te weten dat de verhuurder de ontruiming moet aanvragen binnen een maand na de kennisgeving van de verbintenis. Deze periode is kwalitatief gezien een verjaringstermijn en als deze niet wordt nageleefd, worden verzoeken tot ontruiming ongeldig in de ogen van de rechtbank.

Uitzetting door handhaving

Als de huurder de woning niet volgens de verbintenis ontruimt, kan de verhuurder een tenuitvoerleggingsprocedure starten binnen een maand na de overeengekomen datum volgens artikel 272 van de Executie- en faillissementswet nr. 2004. Nadat het dwangbevel is betekend, heeft de huurder zeven dagen de tijd om bezwaar te maken. Als het bezwaar wordt gemaakt, stopt het proces. Binnen zes maanden na het bezwaar kan de verhuurder een verzoek indienen bij de executitierechtbank om het bezwaar voor de ontruiming van de woning op te heffen. Een andere mogelijkheid is dat de verhuurder binnen een jaar na het bezwaar een verzoek indient bij de vrederechter om het bezwaar te laten vervallen. Als de ontruimingsbelofte notarieel is vastgelegd, kan de verhuurder het proces versnellen door een rechtszaak aan te spannen om het bezwaar op te heffen.

Ontruiming via gerechtelijke stappen

Als de huurder schriftelijk heeft toegezegd het gehuurde pand op een afgesproken datum te ontruimen en dit niet doet, kan de verhuurder binnen een maand na de opgegeven datum een ontruimingsprocedure aanspannen bij de bevoegde burgerlijke rechtbank van de Vrede. Belangrijk is dat de wettelijke termijn van één maand een verjaringstermijn is en als deze niet wordt gebruikt, kan de verhuurder de ontruiming niet eisen op basis van de ontruimingsverklaring. Een andere belangrijke overweging is dat, volgens artikel 353 van het Turkse wetboek van verplichtingen, als de verhuurder de huurder op de hoogte stelt van zijn voornemen om te ontruimen binnen de termijn die is vastgesteld voor het indienen van een rechtszaak, de termijn voor het indienen van de rechtszaak wordt verlengd met één huurjaar. Als het eigendom van de woning echter tijdens de huurperiode verandert, kan de nieuwe eigenaar een rechtszaak aanspannen op basis van de geldige ontruimingsverklaring.

Verbintenissen tot ontruiming onder voorwaarden

De vraag of verbintenissen tot ontruiming voorwaardelijk kunnen worden gemaakt, is onderwerp van discussie in de rechtsleer. Volgens de ene opvatting kunnen huurovereenkomsten ook een voorwaardelijke beëindiging bevatten, aangezien overeenkomsten voorwaardelijk kunnen worden gemaakt op grond van artikel 170 van het wetboek van privaatrecht. Er kan bijvoorbeeld een toezegging tot ontruiming worden gedaan als de huurder de huur op een bepaalde datum niet betaalt of als het gehuurde wordt verkocht aan een derde partij. Een andere invalshoek is dat voorwaardelijke ontruimingsverbintenissen de ontruimingsdatum onzeker maken, terwijl er volgens de wet geen onduidelijkheid mag bestaan over data, waardoor dergelijke verbintenissen ongeldig zijn. Voorwaardelijke ontruimingsverbintenissen worden op dezelfde manier ten uitvoer gelegd als onvoorwaardelijke verbintenissen zodra aan de voorwaarde is voldaan. Volgens de praktijk van het Hof van Cassatie is het echter mogelijk om een schriftelijke ontruimingsverklaring voorwaardelijk te maken.

Conclusie; 

Het juridische landschap rond uitzettingsverbintenissen is complex en het is voor zowel verhuurders als huurders van cruciaal belang om zich aan de wettelijke procedures en tijdlijnen te houden.

In het algemeen vereist het navigeren door de complexiteit van uitzettingsverbintenissen en vastgoedrecht in Turkije professionele expertise. Alfa-wet, een gerenommeerd advocatenkantoor in Turkije met ervaren advocaten in Istanbul, İzmir, Ankara en Antalya, staat klaar om je te helpen. Ons team van Engelssprekende Turkse advocaten is gespecialiseerd in vastgoedrechtkwesties en staat garant voor effectieve communicatie en begrip van je juridische behoeften. Als een van de beste advocatenkantoren in Turkije zijn we er trots op dat we juridische diensten van topkwaliteit leveren. Of je nu te maken hebt met uitzettingsverplichtingen of hulp nodig hebt bij bredere vastgoedkwesties, onze bekwame en gekwalificeerde advocaten staan klaar om juridisch advies te geven dat is afgestemd op jouw situatie. Neem vandaag nog contact op met Alfa Law, de vertrouwde naam onder de internationale advocatenkantoren in Istanbul, voor uitgebreide en betrouwbare juridische ondersteuning.