{"id":2820,"date":"2024-01-18T08:44:52","date_gmt":"2024-01-18T08:44:52","guid":{"rendered":"http:\/\/alfalawfirm.com\/?p=2820"},"modified":"2026-01-13T12:12:24","modified_gmt":"2026-01-13T09:12:24","slug":"une-decision-precedente-confirme-les-engagements-dexpulsion-signes-par-le-locataire","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/alfalawfirm.com\/fr\/une-decision-precedente-confirme-les-engagements-dexpulsion-signes-par-le-locataire\/","title":{"rendered":"Une d\u00e9cision ant\u00e9rieure confirme les engagements d'expulsion sign\u00e9s par les locataires"},"content":{"rendered":"

Une d\u00e9cision ant\u00e9rieure confirme les engagements d'expulsion sign\u00e9s par les locataires<\/h1>\n
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Dans un r\u00e9cent\u00a0d\u00e9cision historique<\/a>La Cour de cassation a jug\u00e9 juridiquement valable la pratique des propri\u00e9taires et des agents immobiliers consistant \u00e0 obtenir la signature des locataires sur des documents vierges en tant qu'\"engagements d'expulsion\".<\/p>\n

Pour obtenir des informations approfondies et une consultation sur le sujet en question, veuillez contacter nos avocats experts en droit immobilier en Turquie. L'avocate turque Ceren Topcu \u0130ncetaban et son \u00e9quipe exp\u00e9riment\u00e9e r\u00e9pondront rapidement \u00e0 vos questions.<\/i><\/p>\n

Selon l'arr\u00eat de la troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation, la demande d'expulsion fond\u00e9e sur la signature d'un locataire sur un \"engagement d'expulsion\" a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e. L'affaire d\u00e9coule d'un incident survenu en 2012, lorsqu'un repr\u00e9sentant autoris\u00e9 d'une soci\u00e9t\u00e9 louant un espace commercial \u00e0 Ankara a sign\u00e9 un document vierge en tant qu'engagement d'expulsion et l'a remis au propri\u00e9taire. En 2020, le propri\u00e9taire a rempli le document indiquant que le locataire s'engageait \u00e0 lib\u00e9rer les locaux avant le 28 f\u00e9vrier 2021, et a ensuite demand\u00e9 l'expulsion lorsque la propri\u00e9t\u00e9 n'a pas \u00e9t\u00e9 lib\u00e9r\u00e9e.<\/p>\n

Suite \u00e0 des objections \u00e0 la proc\u00e9dure d'ex\u00e9cution engag\u00e9e apr\u00e8s l'objection \u00e0 l'expulsion, le propri\u00e9taire a intent\u00e9 une action en expulsion. Le tribunal local charg\u00e9 de l'affaire a d\u00e9termin\u00e9 que la signature sur l'engagement appartenait au repr\u00e9sentant autoris\u00e9 de l'entreprise locataire et a \u00e9mis un ordre d'expulsion.<\/p>\n

Lors de l'examen de l'affaire en appel, la 15e chambre civile de la Cour r\u00e9gionale de justice d'Ankara a estim\u00e9 que la d\u00e9cision du tribunal local \u00e9tait juridiquement fond\u00e9e, d\u00e9clarant que la fa\u00e7on dont le document devait \u00eatre rempli \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9e comme accept\u00e9e par la partie qui l'avait sign\u00e9.<\/p>\n

Le locataire, arguant du fait que la date figurant sur l'engagement d'expulsion a \u00e9t\u00e9 remplie par le bailleur et que ses objections n'ont pas \u00e9t\u00e9 prises en compte par les tribunaux, a interjet\u00e9 appel.<\/p>\n

La troisi\u00e8me chambre civile de la Cour de cassation, dans son examen du recours, a confirm\u00e9 la validit\u00e9 juridique de la d\u00e9cision d'expulsion.<\/p>\n

Motifs juridiques de la d\u00e9cision<\/h2>\n

Dans son arr\u00eat, la Chambre a not\u00e9 que, selon le\u00a0Code des obligations turc<\/a>Selon la d\u00e9cision, si un locataire ne respecte pas un engagement d'expulsion, le propri\u00e9taire peut demander l'ex\u00e9cution forc\u00e9e ou intenter une action en justice pour que le bien soit lib\u00e9r\u00e9 dans un d\u00e9lai d'un mois. La d\u00e9cision pr\u00e9cise que la signature de l'engagement d'expulsion en question, confirm\u00e9e par des rapports d'expertise, appartenait au repr\u00e9sentant autoris\u00e9 de la soci\u00e9t\u00e9 locataire. L'assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale de la Cour de cassation avait pr\u00e9c\u00e9demment d\u00e9clar\u00e9 dans ses arr\u00eats que \"les signatures appos\u00e9es sur des documents vierges sont consid\u00e9r\u00e9es comme des preuves valables\".<\/p>\n

La d\u00e9cision a conclu qu'il n'y avait pas d'inexactitudes dans les d\u00e9cisions prises par les juridictions inf\u00e9rieures et, conform\u00e9ment \u00e0 la loi n\u00b0 6100 sur la proc\u00e9dure civile, la d\u00e9cision d'expulsion a \u00e9t\u00e9 confirm\u00e9e \u00e0 l'unanimit\u00e9.<\/p>\n

Qu'est-ce qu'un engagement d'expulsion ?<\/h2>\n

Un engagement d'expulsion est une d\u00e9claration \u00e9crite d'un locataire, assurant qu'il quittera le bien lou\u00e9 \u00e0 une date d\u00e9termin\u00e9e. Cette d\u00e9claration est sign\u00e9e personnellement par le locataire ; des proches ou un tiers ne peuvent pas fournir cet engagement. La date de lib\u00e9ration du logement est \u00e9galement mentionn\u00e9e dans l'engagement d'expulsion.<\/p>\n

Conditions de validit\u00e9 des engagements d'\u00e9viction<\/b><\/h3>\n

Si la nature juridique d'un engagement d'expulsion peut \u00eatre d\u00e9battue en doctrine, les conditions de validit\u00e9 sont explicitement d\u00e9finies par la loi :<\/p>\n

    \n
  1. L'engagement doit \u00eatre \u00e9crit :<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

    Alors que le code des obligations turc n\u00b0 6098 n'impose pas de restrictions quant \u00e0 la forme des contrats de bail, une exigence formelle est impos\u00e9e pour les engagements d'expulsion. Dans ce contexte, la forme \u00e9crite ordinaire est jug\u00e9e suffisante. Pour \u00e9viter que le locataire ne pr\u00e9tende que la signature n'est pas la sienne, l'engagement peut \u00eatre notari\u00e9. S'il y a plus d'un locataire, tous les locataires doivent signer l'engagement pour qu'il soit valable.<\/p>\n

      \n
    1. Remis par le locataire ou son repr\u00e9sentant autoris\u00e9 :<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

      L'engagement d'expulsion peut \u00eatre pris par le locataire lui-m\u00eame ou par un mandataire. La question de savoir si une autorisation sp\u00e9ciale est n\u00e9cessaire \u00e0 cet effet fait l'objet d'un d\u00e9bat doctrinal. Alors qu'un point de vue plaide en faveur d'une autorisation sp\u00e9cifique, l'opinion dominante sugg\u00e8re qu'un repr\u00e9sentant autoris\u00e9 capable de conclure un contrat de bail peut \u00e9galement prendre l'engagement d'expulsion.<\/p>\n

        \n
      1. Contient une d\u00e9claration par laquelle le locataire s'engage \u00e0 lib\u00e9rer le bien lou\u00e9 \u00e0 une date pr\u00e9cise :<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

        Selon le Code des obligations turc, les engagements d'expulsion pris par le locataire ou son repr\u00e9sentant autoris\u00e9 doivent pr\u00e9ciser la date d'expulsion. Alors qu'un point de vue affirme que l'engagement doit inclure une date pr\u00e9cise et d\u00e9terminable, un autre point de vue sugg\u00e8re que l'engagement peut sp\u00e9cifier seulement le mois sans un jour d'expulsion sp\u00e9cifique, et le dernier jour du mois indiqu\u00e9 sera consid\u00e9r\u00e9 comme le jour de l'expulsion.<\/p>\n

          \n
        1. Apr\u00e8s la remise du bien lou\u00e9 au locataire :<\/b><\/li>\n<\/ol>\n

          Il est essentiel de noter que les engagements d'expulsion pris avant le contrat de bail ou m\u00eame apr\u00e8s le contrat mais avant la remise du bien au locataire sont consid\u00e9r\u00e9s comme nuls. La loi lie explicitement la validit\u00e9 des promesses d'expulsion \u00e0 la livraison du bien. Il arrive fr\u00e9quemment que la date de signature de l'engagement soit laiss\u00e9e en blanc et remplie ult\u00e9rieurement. Dans de telles situations, selon la jurisprudence, la charge de la preuve incombe au locataire. Si le locataire ne prouve rien, l'engagement est consid\u00e9r\u00e9 comme valable.<\/p>\n

          Objectif et principaux effets des promesses d'expulsion valablement ex\u00e9cut\u00e9es<\/h2>\n

          Lorsqu'il existe un engagement \u00e9crit d'expulsion valablement ex\u00e9cut\u00e9, le locataire est tenu de quitter le bien lou\u00e9 \u00e0 la date sp\u00e9cifi\u00e9e dans l'engagement. Si le locataire ne quitte pas les lieux conform\u00e9ment \u00e0 l'engagement valide, le propri\u00e9taire a le droit d'engager une proc\u00e9dure d'ex\u00e9cution ou une proc\u00e9dure judiciaire d'expulsion. Il est essentiel de souligner que l'engagement d'expulsion ne met pas automatiquement fin au contrat de bail. Avant de recourir \u00e0 l'ex\u00e9cution forc\u00e9e ou \u00e0 des actions en justice, l'aspect crucial \u00e0 prendre en consid\u00e9ration est que le bailleur doit demander l'expulsion dans un d\u00e9lai d'un mois \u00e0 compter de la date de notification de l'engagement. Ce d\u00e9lai est qualitativement un d\u00e9lai de prescription, et son non-respect rendra les demandes d'expulsion invalides aux yeux du tribunal.<\/p>\n

          L'expulsion par l'application de la loi<\/b><\/h3>\n

          Si le locataire ne lib\u00e8re pas le logement conform\u00e9ment \u00e0 l'engagement, le propri\u00e9taire peut engager une proc\u00e9dure d'ex\u00e9cution dans un d\u00e9lai d'un mois \u00e0 compter de la date convenue, conform\u00e9ment \u00e0 l'article 272 de la loi sur l'ex\u00e9cution et la faillite n\u00b0 2004. Une fois le titre ex\u00e9cutoire signifi\u00e9, le locataire dispose de sept jours pour s'y opposer. Si l'objection est faite, la proc\u00e9dure s'arr\u00eate. Dans les six mois suivant l'objection, le propri\u00e9taire peut demander au tribunal d'ex\u00e9cution de lever l'objection pour l'expulsion du bien. Sinon, dans l'ann\u00e9e qui suit l'opposition, le propri\u00e9taire peut demander au tribunal de paix d'annuler l'opposition. Si l'engagement d'expulsion est notari\u00e9, le bailleur peut acc\u00e9l\u00e9rer la proc\u00e9dure en introduisant une action en justice pour lever l'opposition.<\/p>\n

          L'expulsion par voie judiciaire<\/b><\/h3>\n

          Si le locataire s'est engag\u00e9 par \u00e9crit \u00e0 quitter le bien lou\u00e9 \u00e0 une date convenue et qu'il ne le fait pas, le propri\u00e9taire peut intenter une action en expulsion devant le tribunal civil de paix comp\u00e9tent dans un d\u00e9lai d'un mois \u00e0 compter de la date sp\u00e9cifi\u00e9e. Il est important de noter que le d\u00e9lai d'un mois sp\u00e9cifi\u00e9 par la loi est un d\u00e9lai de prescription et que, s'il n'est pas utilis\u00e9, le propri\u00e9taire ne peut pas demander l'expulsion sur la base de l'engagement d'expulsion. Un autre point important est que, conform\u00e9ment \u00e0 l'article 353 du code des obligations turc, si le propri\u00e9taire notifie au locataire son intention de quitter les lieux dans le d\u00e9lai imparti pour intenter une action en justice, le d\u00e9lai pour intenter l'action en justice sera prolong\u00e9 d'une ann\u00e9e de location. Toutefois, si le bien change de propri\u00e9taire pendant la dur\u00e9e du bail, le nouveau propri\u00e9taire peut intenter une action en justice sur la base de l'engagement d'expulsion en cours de validit\u00e9.<\/p>\n

          Engagements d'\u00e9viction conditionnels<\/b><\/h3>\n

          La question de savoir si les engagements d'expulsion peuvent \u00eatre assortis de conditions fait l'objet d'un d\u00e9bat dans la doctrine. Selon un point de vue, \u00e9tant donn\u00e9 que les contrats peuvent \u00eatre assortis de conditions en vertu de l'article 170 du TCO, les contrats de location peuvent \u00e9galement pr\u00e9voir une r\u00e9siliation conditionnelle. Par exemple, un engagement d'expulsion peut \u00eatre pris si le locataire ne paie pas le loyer \u00e0 une certaine date ou si le bien lou\u00e9 est vendu \u00e0 un tiers. Selon un autre point de vue, les engagements d'expulsion conditionnelle rendent la date d'expulsion incertaine, alors qu'il ne devrait pas y avoir d'ambigu\u00eft\u00e9 sur les dates selon la loi, et ces engagements ne sont donc pas valables. Les engagements d'expulsion conditionnels seront ex\u00e9cut\u00e9s de la m\u00eame mani\u00e8re que les engagements inconditionnels une fois la condition remplie. Toutefois, selon la pratique de la Cour de cassation, il est possible de rendre un engagement d'expulsion \u00e9crit conditionnel.<\/p>\n

          En conclusion ;\u00a0<\/b><\/h2>\n

          Le paysage juridique entourant les engagements d'expulsion est complexe, et le respect des proc\u00e9dures et des d\u00e9lais l\u00e9gaux est crucial tant pour les propri\u00e9taires que pour les locataires.<\/p>\n

          D'une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, la complexit\u00e9 des proc\u00e9dures d'expulsion et du droit immobilier en Turquie exige une expertise professionnelle.\u00a0Loi Alfa<\/a>Un cabinet d'avocats r\u00e9put\u00e9 en Turquie, avec des avocats exp\u00e9riment\u00e9s \u00e0 Istanbul, \u0130zmir, Ankara et Antalya, se tient pr\u00eat \u00e0 vous aider. Notre \u00e9quipe d'avocats turcs anglophones est sp\u00e9cialis\u00e9e dans les questions de droit immobilier, assurant une communication efficace et la compr\u00e9hension de vos besoins juridiques. En tant que l'un des meilleurs cabinets d'avocats en Turquie, nous sommes fiers de fournir des services juridiques de premier ordre. Que vous soyez confront\u00e9 \u00e0 des d\u00e9fis li\u00e9s \u00e0 des engagements d'expulsion ou que vous ayez besoin d'aide pour des questions immobili\u00e8res plus g\u00e9n\u00e9rales, nos avocats qualifi\u00e9s et comp\u00e9tents sont l\u00e0 pour vous fournir des conseils juridiques adapt\u00e9s \u00e0 votre situation. Contactez Alfa Law aujourd'hui, le nom de confiance parmi les cabinets d'avocats internationaux \u00e0 Istanbul, pour un soutien juridique complet et fiable.<\/p>\n

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