Dans un récent décision historiqueLa Cour de cassation a jugé juridiquement valable la pratique des propriétaires et des agents immobiliers consistant à obtenir la signature des locataires sur des documents vierges en tant qu'"engagements d'expulsion".

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Selon l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, la demande d'expulsion fondée sur la signature d'un locataire sur un "engagement d'expulsion" a été confirmée. L'affaire découle d'un incident survenu en 2012, lorsqu'un représentant autorisé d'une société louant un espace commercial à Ankara a signé un document vierge en tant qu'engagement d'expulsion et l'a remis au propriétaire. En 2020, le propriétaire a rempli le document indiquant que le locataire s'engageait à libérer les locaux avant le 28 février 2021, et a ensuite demandé l'expulsion lorsque la propriété n'a pas été libérée.

Suite à des objections à la procédure d'exécution engagée après l'objection à l'expulsion, le propriétaire a intenté une action en expulsion. Le tribunal local chargé de l'affaire a déterminé que la signature sur l'engagement appartenait au représentant autorisé de l'entreprise locataire et a émis un ordre d'expulsion.

Lors de l'examen de l'affaire en appel, la 15e chambre civile de la Cour régionale de justice d'Ankara a estimé que la décision du tribunal local était juridiquement fondée, déclarant que la façon dont le document devait être rempli était considérée comme acceptée par la partie qui l'avait signé.

Le locataire, arguant du fait que la date figurant sur l'engagement d'expulsion a été remplie par le bailleur et que ses objections n'ont pas été prises en compte par les tribunaux, a interjeté appel.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son examen du recours, a confirmé la validité juridique de la décision d'expulsion.

Motifs juridiques de la décision

Dans son arrêt, la Chambre a noté que, selon le Code des obligations turcSelon la décision, si un locataire ne respecte pas un engagement d'expulsion, le propriétaire peut demander l'exécution forcée ou intenter une action en justice pour que le bien soit libéré dans un délai d'un mois. La décision précise que la signature de l'engagement d'expulsion en question, confirmée par des rapports d'expertise, appartenait au représentant autorisé de la société locataire. L'assemblée générale de la Cour de cassation avait précédemment déclaré dans ses arrêts que "les signatures apposées sur des documents vierges sont considérées comme des preuves valables".

La décision a conclu qu'il n'y avait pas d'inexactitudes dans les décisions prises par les juridictions inférieures et, conformément à la loi n° 6100 sur la procédure civile, la décision d'expulsion a été confirmée à l'unanimité.

Qu'est-ce qu'un engagement d'expulsion ?

Un engagement d'expulsion est une déclaration écrite d'un locataire, assurant qu'il quittera le bien loué à une date déterminée. Cette déclaration est signée personnellement par le locataire ; des proches ou un tiers ne peuvent pas fournir cet engagement. La date de libération du logement est également mentionnée dans l'engagement d'expulsion.

Conditions de validité des engagements d'éviction

Si la nature juridique d'un engagement d'expulsion peut être débattue en doctrine, les conditions de validité sont explicitement définies par la loi :

1. L'engagement doit être écrit :

Alors que le code des obligations turc n° 6098 n'impose pas de restrictions quant à la forme des contrats de bail, une exigence formelle est imposée pour les engagements d'expulsion. Dans ce contexte, la forme écrite ordinaire est jugée suffisante. Pour éviter que le locataire ne prétende que la signature n'est pas la sienne, l'engagement peut être notarié. S'il y a plus d'un locataire, tous les locataires doivent signer l'engagement pour qu'il soit valable.

2. Remis par le locataire ou son représentant autorisé :

L'engagement d'expulsion peut être pris par le locataire lui-même ou par un mandataire. La question de savoir si une autorisation spéciale est nécessaire à cet effet fait l'objet d'un débat doctrinal. Alors qu'un point de vue plaide en faveur d'une autorisation spécifique, l'opinion dominante suggère qu'un représentant autorisé capable de conclure un contrat de bail peut également prendre l'engagement d'expulsion.

3. Contient une déclaration par laquelle le locataire s'engage à libérer le bien loué à une date précise :

Selon le Code des obligations turc, les engagements d'expulsion pris par le locataire ou son représentant autorisé doivent préciser la date d'expulsion. Alors qu'un point de vue affirme que l'engagement doit inclure une date précise et déterminable, un autre point de vue suggère que l'engagement peut spécifier seulement le mois sans un jour d'expulsion spécifique, et le dernier jour du mois indiqué sera considéré comme le jour de l'expulsion.

4. Après la remise du bien loué au locataire :

Il est essentiel de noter que les engagements d'expulsion pris avant le contrat de bail ou même après le contrat mais avant la remise du bien au locataire sont considérés comme nuls. La loi lie explicitement la validité des promesses d'expulsion à la livraison du bien. Il arrive fréquemment que la date de signature de l'engagement soit laissée en blanc et remplie ultérieurement. Dans de telles situations, selon la jurisprudence, la charge de la preuve incombe au locataire. Si le locataire ne prouve rien, l'engagement est considéré comme valable.

Objectif et principaux effets des promesses d'expulsion valablement exécutées

Lorsqu'il existe un engagement écrit d'expulsion valablement exécuté, le locataire est tenu de quitter le bien loué à la date spécifiée dans l'engagement. Si le locataire ne quitte pas les lieux conformément à l'engagement valide, le propriétaire a le droit d'engager une procédure d'exécution ou une procédure judiciaire d'expulsion. Il est essentiel de souligner que l'engagement d'expulsion ne met pas automatiquement fin au contrat de bail. Avant de recourir à l'exécution forcée ou à des actions en justice, l'aspect crucial à prendre en considération est que le bailleur doit demander l'expulsion dans un délai d'un mois à compter de la date de notification de l'engagement. Ce délai est qualitativement un délai de prescription, et son non-respect rendra les demandes d'expulsion invalides aux yeux du tribunal.

L'expulsion par l'application de la loi

Si le locataire ne libère pas le logement conformément à l'engagement, le propriétaire peut engager une procédure d'exécution dans un délai d'un mois à compter de la date convenue, conformément à l'article 272 de la loi sur l'exécution et la faillite n° 2004. Une fois le titre exécutoire signifié, le locataire dispose de sept jours pour s'y opposer. Si l'objection est faite, la procédure s'arrête. Dans les six mois suivant l'objection, le propriétaire peut demander au tribunal d'exécution de lever l'objection pour l'expulsion du bien. Sinon, dans l'année qui suit l'opposition, le propriétaire peut demander au tribunal de paix d'annuler l'opposition. Si l'engagement d'expulsion est notarié, le bailleur peut accélérer la procédure en introduisant une action en justice pour lever l'opposition.

L'expulsion par voie judiciaire

Si le locataire s'est engagé par écrit à quitter le bien loué à une date convenue et qu'il ne le fait pas, le propriétaire peut intenter une action en expulsion devant le tribunal civil de paix compétent dans un délai d'un mois à compter de la date spécifiée. Il est important de noter que le délai d'un mois spécifié par la loi est un délai de prescription et que, s'il n'est pas utilisé, le propriétaire ne peut pas demander l'expulsion sur la base de l'engagement d'expulsion. Un autre point important est que, conformément à l'article 353 du code des obligations turc, si le propriétaire notifie au locataire son intention de quitter les lieux dans le délai imparti pour intenter une action en justice, le délai pour intenter l'action en justice sera prolongé d'une année de location. Toutefois, si le bien change de propriétaire pendant la durée du bail, le nouveau propriétaire peut intenter une action en justice sur la base de l'engagement d'expulsion en cours de validité.

Engagements d'éviction conditionnels

La question de savoir si les engagements d'expulsion peuvent être assortis de conditions fait l'objet d'un débat dans la doctrine. Selon un point de vue, étant donné que les contrats peuvent être assortis de conditions en vertu de l'article 170 du TCO, les contrats de location peuvent également prévoir une résiliation conditionnelle. Par exemple, un engagement d'expulsion peut être pris si le locataire ne paie pas le loyer à une certaine date ou si le bien loué est vendu à un tiers. Selon un autre point de vue, les engagements d'expulsion conditionnelle rendent la date d'expulsion incertaine, alors qu'il ne devrait pas y avoir d'ambiguïté sur les dates selon la loi, et ces engagements ne sont donc pas valables. Les engagements d'expulsion conditionnels seront exécutés de la même manière que les engagements inconditionnels une fois la condition remplie. Toutefois, selon la pratique de la Cour de cassation, il est possible de rendre un engagement d'expulsion écrit conditionnel.

En conclusion ; 

Le paysage juridique entourant les engagements d'expulsion est complexe, et le respect des procédures et des délais légaux est crucial tant pour les propriétaires que pour les locataires.

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