Dans la résolution des litiges dans les relations locatives, le système de médiation obligatoire, à partir du 1er septembre 2023, a marqué le début d'un nouveau processus pour de nombreux locataires et bailleurs. Toutefois, cette nouvelle réglementation a entraîné une certaine confusion et une incertitude dans la pratique. En particulier, la question de la force exécutoire des accords d'évacuation est devenue l'un des principaux problèmes rencontrés.

Réglementation juridique et processus de médiation

L'article 18/B, ajouté à la loi n° 6325, fait de la saisine d'un médiateur une condition de l'action en justice pour les litiges nés des rapports locatifs. Cet article prévoit que les litiges découlant des rapports locatifs doivent être soumis à un médiateur avant d'intenter une action en justice. Il s'agit notamment des litiges suivants

• Les litiges découlant de la relation locative, à l'exclusion des dispositions relatives à l'expulsion des biens immobiliers loués par le biais d'une exécution sans jugement conformément à la loi n° 2004.
• Les litiges relatifs à la répartition des biens mobiliers et immobiliers et à la suppression de la société de personnes.
• Les litiges découlant de la loi sur les condominiums n° 634 du 23/6/1965.
• Les litiges relatifs aux droits de voisinage.

Caractère exécutoire du document d'accord et du processus d'annotation

Si les parties parviennent à un accord à l'issue du processus de médiation, le document d'accord est préparé en tenant compte des limitations, des procédures et des principes des lois relatives aux biens immobiliers. Cependant, pour que ce document d'accord soit considéré comme un jugement, il est obligatoire d'obtenir une annotation de force exécutoire. L'attestation de force exécutoire est obtenue auprès du tribunal civil de paix du lieu où se trouve l'immeuble pour les accords relatifs à l'immeuble, et du lieu où travaille le médiateur pour les autres accords.

Afin de donner une annotation de force exécutoire, le tribunal examine le document de l'accord et vérifie le contenu de l'accord pour savoir s'il est adapté à la médiation et à l'exécution forcée et si les limitations prévues par les lois sur les biens immobiliers sont respectées. Au cours de ce processus de vérification, le tribunal peut demander des informations ou des documents aux institutions ou organisations et ouvrir une audience si nécessaire.

Questions fréquemment posées

La médiation est-elle obligatoire dans le cadre d'une procédure d'expulsion devant le tribunal chargé de l'exécution des décisions de justice ?

Oui, il est obligatoire de s'adresser à un médiateur dans les cas d'expulsion résultant de relations locatives. Selon la loi n° 6325, une action en justice ne peut être intentée sans recours à un médiateur.

Un cas d'expulsion interrompt-il la période de médiation ?

Non, une action en expulsion n'interrompt pas la période de médiation. Comme il n'y a pas de délai spécifique pour la médiation, qui n'est pas obligatoire dans les contrats de bail, le tribunal peut reporter la période de litige de 3 mois si la médiation est appliquée après l'introduction de l'action en justice. Toutefois, si une solution ne peut être trouvée dans ce délai, le tribunal peut prolonger le délai de trois mois.

Comment obtenir l'annotation de la force exécutoire du procès-verbal de l'accord de médiation ?

Afin d'obtenir une annotation de force exécutoire pour le document d'accord, une requête doit être déposée auprès du Tribunal civil de paix, qui est le tribunal compétent, à l'endroit où le médiateur travaille, avec une demande d'annotation de force exécutoire. Cette demande doit être introduite auprès du Tribunal civil de paix du lieu où se trouve la commission à laquelle le médiateur siège.

La médiation est-elle obligatoire dans les procédures d'exécution assorties d'une demande d'expulsion ?

Non, la médiation n'est pas obligatoire dans les procédures d'exécution assorties d'une demande d'évacuation. La médiation n'est pas acceptée comme condition de litige dans les procédures d'exécution sans jugement demandant l'expulsion du bien loué. Dans les procédures d'exécution à l'encontre du locataire, l'opposition du locataire à la procédure d'exécution relève de la compétence des tribunaux d'exécution.

La médiation est-elle obligatoire dans les procédures d'expulsion après les procédures d'exécution ?

Non, la médiation n'est pas obligatoire dans une affaire d'expulsion après exécution. La médiation obligatoire, qui est une condition du contentieux dans les litiges locatifs, a été exemptée des dispositions relatives à l'expulsion des biens immobiliers loués par le biais de l'exécution sans jugement conformément à la loi n° 2004.

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